FACTORES QUE INCIDEN EN LA VALUACIÓN DE UN TERRENO

Hay una serie de factores que siempre son parámetros de comparación razonables, a ellos los podemos agrupar en:

INTRÍNSECOS ó propios del terreno

§ Dimensiones lineales – Frente y Fondo

§ Relación Frente/Fondo

§ Superficie

§ Forma y configuración

§ Topografía

§ Capacidad Portante

§ Orientación

§ Ubicación dentro de la manzana

Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del futuro edificio.

EXTRÍNSECOS o de emplazamiento.

§ Ubicación

§ Carácter de la zona

§ Desarrollo edilicio

§ Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada

§ Servicios y accesibilidad

FACTORES DE ORDEN GENERAL

Factores que no se ligan ni al terreno ni a su entorno, sino que tienen un carácter más general.

§ Legislación vigente

§ Estabilidad política del país

§ Política fiscal

§ Estabilidad monetaria / Estado económico del país

§ Desarrollo urbano

§ Incidencia de grandes obras publicas

§ Condiciones de la operación de compraventa

§ Tendencias del Mercado inmobiliario

La mayoría de estos factores tienen una alta cuota de subjetivismo y además, lejos de influenciar sobre el valor del terreno en forma independiente, se interfieren y a veces condicionan.

INTRINSECOS ó propios del terreno

1- Dimensiones Lineales

Un terreno tiene dos dimensiones determinantes: FRENTE y FONDO. Cada una influencia de manera distinta sobre el valor del terreno, pero no independientemente.

FONDO

La parte más valiosa de la propiedad es el frente, y en la medida que nos vamos adentrando en el terreno, alejándonos de la línea municipal, el metro cuadrado tiene menor valor. Esto lo determinó estadísticamente un juez de EEUU, Murray Hoffman, quien elaboró lo que se conoce como la LEY DE HOFFMAN, que dice que la primera mitad del terreno vale el doble que la segunda mitad.

Acorde también a esas estadísticas, se elaboraron curvas de valores del metro cuadrado de terreno en función de la profundidad, que indican que la disminución del valor hacia el fondo no representa una función lineal, sino que sigue las coordenadas de una parábola.

FRENTE

Valiente Noailles hizo también un estudio en función de los anchos de frente.

Si dijimos que la parte del frente es la más valiosa, podríamos deducir que si el frente aumentase indefinidamente, aumentaría de la misma manera el precio.

Pero no es así; hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona, el valor decrece.

Los terrenos más cotizados están en el rango de medidas entre 9 y 15 mts. de frente, luego le siguen los que se hallan entre los 6 y los 9 mts. y entre los 15 y los 30 mts. Menores a 6 mts. prevalecen razones de orden arquitectónico. Obtenemos una arquitectura forzada, con soluciones problemáticas. Mayores de 30 mts. prevalecen razones de inversiones, es más costoso construir, paga mayores impuestos.

2- Relación Frente-Fondo

Proporción del terreno. La relación frente-fondo crea condiciones especiales que el valuador debe saber apreciar.

Dos terrenos iguales en superficie y en dimensiones, pero dispuestas a la inversa, presentarán diferencias de valor. No es lo mismo un terreno de 10 x 20, que de 20 x 10, donde los factores del frente y del fondo actúan de manera diferente.

3- Superficie

Superficie posible de construcción para un máximo aprovechamiento. Es lo que se denomina Coeficiente de Utilización, y esta muy ligado a los Códigos de Edificación en vigencia.

4- Forma y configuración

Puede ser: regular, irregular, con martillos, etc. La influencia de las dimensiones se da a través de estos cuatro factores. Los mismos se presentan claramente, se los puede discriminar con seguridad y mensurar con exactitud.

   

5- Topografía

Se deben analizar sus niveles, si es accidentado o llano. Diferencias de nivel en relación a la vereda: cuando la diferencia es mínima, el problema o perjuicio no existe. Pero cuando es grande (15 cm. hacia abajo o 30 cm. hacia arriba, como mínimos), habrá que efectuar trabajos de relleno o desmonte. Hay que evaluar este detalle y ver si es o no beneficioso para el terreno y tenerlo en cuenta en la evaluación del mismo.

6- Capacidad Portante

Se trata de analizar su capacidad de soporte acorde a la edificación a construir. Un terreno que obligue a fundaciones especiales, debe valer menos por el costo de las mismas.

7- Orientación

La orientación es un factor que influencia en el valor del terreno al permitir un mayor o menor asoleamiento de las fachadas, lo que será apreciado en distinto grado, según se trate de una zona fría o caliente.

La orientación es, a la vez, factor de decisión de partido en los proyectos y pude beneficiarlo mucho.

8- Ubicación dentro de la Manzana

Se trata de ver la ubicación del terreno respecto de la esquina.

De todos los factores que acabamos de enunciar, los primeros cuatro (dimensiones lineales, relación frente-fondo, superficie y forma) son los únicos que presentan facilidades para ser homogeneizados y tabulados para usarlos en metodologías matemáticas. Y son los factores de principal importancia en la determinación del valor de un terreno.

En la medida de su bondad, estos factores facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del futuro edificio.